【企服快讯】好租发布2018年三季度商办数据,探索后增长时代
李晓松 李晓松 2018-11-05

企服行业头条(微信ID:wwwqifu)11月5日消息


2018年下半年以来,受中美贸易摩擦、去杠杆、基本面低迷等因素影响,整个商办市场面对经济下行压力,呈现出了新的变化与趋势。

10月26日,由大数据驱动的商办运营平台好租在海淀区海淀中街办伴举办了2018年第三季度商办数据分享会,吸引数十家知名媒体积极参与。

活动现场,好租联合创始人、好租数据研究中心主任匡健锋就宏观经济、商办市场、重点监控城市表现三大维度做了专业解析。据Q3报告显示,本季度办公市场投资、新开工竣工面积、销售额等数据纷纷下滑,一线城市大面积、高价格段需求回落,商办市场已进入新一轮调整期。


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好租发布2018年第三季度商办数据报告

多重因素致商办市场微“变脸”

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《好租2018年第三季度商办数据报告》显示,在宏观层面,前三季度GDP增速6.7%,已连续四季度放缓,Q3“三驾马车”集体走低:固定投资额增速、社会消费品零售总额增速、出口增速及贸易逆差分别下探至5%、9%和6.5%,创下新低。此外,第三产业增速低迷,PMI持续走低仅略高于50%荣枯线,这都在一定程度上削弱了商办市场的供应和需求。

匡健锋认为,结构性的去杠杆和中美贸易冲突是Q3季度和未来一段时间内影响整个经济的两大关键因素。但同时,整个下半年通过一系列的措施稳信心、稳预期,包括减税等等方面的制度,有望起到提升整个市场信心的作用。

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在商办市场表现方面,得益于土地购置费的增加,地产投资增速相对稳定,办公市场投资增速则下滑至11%。相较于住宅市场,前三季度商办市场土地成交仅流拍5幅,且由于今年供应高峰提前至6、7月份,使得后两月稍显低迷。

从未来供应来看,施工开工持续走低,竣工面积断崖式下降14%,整个“增量市场”显著负增长。从全国办公楼销售来看,Q3销售额已连续两年下降,但仍高于2015年水平,销售放缓利于租赁市场后期进一步去库存。

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在具体供求表现方面,受到新经济影响,2018Q3一线城市累积可租面积同比普遍增长五成,各城市都受到退租增加及新增供应的叠加影响,市场整体空置面积增加。

环比增速表现则较为分化,其中深圳高达72%,其次为北京的39%和上海的26%,广州仅3%。而在租赁成交方面,除广州增长13%外,北上深环比跌幅均超过15%,而7、8月份收缩尤其明显。尽管走量难言乐观,一线城市Q3租金水平小幅震荡,其中北京下跌0.13%而上海上涨0.13%,表现基本坚挺。

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值得一提的是,好租Q3报告通过分析一线城市企业客户画像发现,IT互联网行业的占比仍在上升并达到40%的新高,贸易、服务业、金融、文娱等行业也是主流客户,符合一线城市产业功能定位。

一线城市客需面积段的主力成交区间在300平米以下,占比80%,一线城市客需价格段主力成交区间为2-7元/平/天,占比80%,并且Q2以来,以北京上海市场为代表的5元/平/天以下的需求有所回升,反映企业租金承受能力整体有一定回落。

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北京量价支撑能力大 上海短期难改观 

分城市来看,北京的成交量和成交价格依然遥遥领先,分别为464万方、7.2元/平/天,较上海的348万方和5.3元/平/天分别高出33.3%和35.8%。

北京的产业聚集和“多中心化”格局最为明显,1191万方的累计可租面积集中在CBD、亦庄开发区、丰台科技园和望京,主要成交商圈相对分散,最好的CBD占比25%,四惠以14%次之,高租金办公楼则集中在金融(15.2元)、CBD(12.6元)、东长安(11.5元)等商圈。

在大面积成交方面,金融街和丽泽吸纳了较多300平以上的需求。北京发达的互联网行业对办公楼需求高居不下,文化、贸易、服务业需求也较为集中,主力面积需求和租金需求集中于300平以下和3-6元/平/天。此外,北京Q3新入市写字楼7栋,新增供应面积47万,分散于东、南五环,将进一步加大新商圈的空置率。

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相较其他一线城市,上海商办市场整体体量最大,累计可租面积已高达1923万方,增幅较北京、深圳基数大、增幅低。其中,新商圈虹桥交通枢纽供应占比高达23%,传统商圈中陆家嘴、五角场、南京西路、徐汇滨集中在8%-11%。

整体上,上海市场供应多中心分散,成交集中于传统商务区,城市骨架扩张速度快,产业导入需要时间。上海办公楼高租金门槛不及北京,集中在陆家嘴(12.5元)、南京西路(10.4元)、东长安(9.7元)和老黄浦(9.1元)等商圈。北外滩、徐汇滨江和虹桥交通枢纽成交面积稍大,其余商圈主要集中在300平以下。

从客户画像来看,上海金融企业需求量为一线城市榜首,互联网行业需求量也在高位,需求面积集中于300以下,租金集中于2-4元/平/天。此外,上海Q3新入市写字楼16宗,新增供应面积176万平,为一线增量最大的城市,或将推高上海整体尤其是新商圈的空置率。

作为商办市场的第三极,深圳是一线城市中最活跃的,政策、经济形势的变化在深圳商办市场表现尤为明显。截至9月,深圳商办市场累计可租面积996万方,环比增加72%,Q3成交量220万方,环比降低48%。

其中,供求发达的南山科技园商圈成交面积段稍大,300平以上的需求占比高达45.1%,高租金楼盘则以福田CBD一枝独秀,6元/平/天以上的需求占比高达77.2%。广州的4.1元/平/天平均租金水平略高于深圳的3.8元/平/天,但广州市场体量有限,未来或被新一线城市成都后来居上。

综上所述,全国商办“存量市场”特征明显,北京发达的服务产业尤其是新经济比重对成交量价支撑尚可,上海则因供应量过大而存在较大去化压力,其他城市空置率也均有不同程度上升。此外,一线城市新增供应逐步放缓,各地也在积极推出产业政策如北京的产业更新、政务东迁、上海的“扩大开放100条”等,将有助于合理优化产业结构和释放新增需求。

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